本港的社會運動愈演愈烈，不但影響本港經濟，樓市亦受到損害，發展商投地亦相對審慎，如最近啟德跑道區一幅住宅地皮以159億元成交，每方呎樓面地價約1.32萬元，相對上幅開標啟德地的中標價，5個月間挫26.8%，是跑道區前排臨海住宅地樓面呎價新低。今次奪標集團是由中國海外（00688）及九龍倉（00004）等合組財團。其實過去1年間，跑道區先後批出9幅住宅地皮，其中6幅便是由中海外及會德豐（00020）系內公司投得，他們已成為區內大地主。雖然目前市況令地皮的價值回調，可是啟德發展區配合沙中線通車等基建發展，區內的發展潛力深厚。
本港持續5個多月的示威活動不斷升級，已直接影響本港經濟，政府公布香港第3季實質經濟增長按年下跌2.9%，經季節性調整，期間經濟按季下跌3.2%，連跌兩季步入技術性衰退。政府經濟顧問歐錫熊表示，今年首3季GDP累計按年下跌0.6%，又同時下調全年經濟增長預測，由8月份覆檢時的0至1%降至-1.3%，這將是2009年以來首度出現年度跌幅。
不單止政府，私人機構亦看淡本港經濟前景。花旗的最新報告指出，由於堵路導致交通嚴重受阻，加上商場關閉進一步打擊本地消費、旅客訪港數字等，導致商業信心持續下降，商業活動亦相應減少，因此，調低香港第4季經濟增長預測至收縮3%，2019年經濟負增長1.3%。
政治事件持續發酵，已動搖市場對樓市前景的信心，亦影響發展商投地的取態。正如政府於新房策後推出的首幅住宅地啟德4A區2號臨海地皮，於本月8日截標後，在市場一片睇淡下，最終由九龍倉（00004）、中國海外（00688）、恒基地（00012）和嘉華國際（00173）合組的財團以159.529億元投得，每呎樓面地價13,238元，較6月份4C區1號地盤每呎樓面地價逾1.8萬元低27%，較5月份高位逾1.9萬元更低逾三成，亦屬現時批出的跑道區前排享全維港景地皮中，樓面呎價最低。
標價低估值下限11%
與此同時，因受到近期社會事件影響，市場已將地皮估值較年初調低10%至15%，至約180億至198億元，每呎地價1.5萬至1.65萬元，可是這次成交價仍低於估值下限約11%。若對比啟德舊跑道區過往售出的住宅用地中，呎價最接近為中國海外去年12月，以約80億元投得的內港景的4B區2號地皮，樓面呎價約13,523元，反映地價重回去年底前水平。
該合組財團發言人稱，項目位於舊跑道區前排位置，大部分單位均享維港海景，屬市區罕有優質地皮，發展潛力優厚，且財團於區內擁有豐富的發展經驗，同時看好區內前景，共同建設啟德國際都會。項目可建樓面逾120萬方呎，屬跑道區內規模最大的地皮，中標財團將負責興建安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。
會德豐副主席梁志堅表示，是次中標價屬市價水平，料項目投資額超過200億元。雖然樓面呎價對比毗鄰同景觀的地皮為低，但他認為現時市況明顯遜於今年初，加上近期社會運動持續升級，令發展商出價亦變得更加保守審慎。不過，他認為政治事件只屬短暫性影響，終有落幕的一天，儘管現時市場觀望氣氛籠罩，惟仍看好後市發展。另外，集團於區內已持有多幅地皮，開則及景觀將會互相配合，將會發揮協同效應。
話說回來，地政總署自去年11月起約1年間，先後批出9幅位於跑道區的住宅地皮，有5幅屬於面向觀塘方向的「後排」地皮，其餘4幅則為前臨維港景的「前排」用地，由12家發展商以獨資或合資持有，而其中6幅便是由中海外及會德豐系獨資或合資投得。
大地主會德豐中海外
除了上述地皮外，以會德豐、中海外為主的一個「超級財團」，早已在啟德跑道區多處「插旗」，至今整個財團合共有7間發展商成員，當中還包括恒地、嘉華國際、新世界、帝國集團及華懋。
翻查資料，去年11月，會德豐曾夥拍新世界、恒地及帝國集團以83.33億元中標第4B區3號地盤。及後在今年3月尾，會德豐再與恒地、新世界、中海外組成的財團以98.93億元投得第4B區1號地盤。今年5月，會德豐再與新世界、中海外、恒地、華懋及帝國集團6間發展商所合組的財團，豪斥125.9億元投得啟德第4C區2號地盤。而中國海外則獨力於去年12月以約80.33億元投得第4B區2號地盤。
換言之，他們已囊括前跑道區6幅地皮，地價總涉資約675.319億元，總樓面約481.3萬方呎。由於各幅地皮相鄰，相信未來發展商在規畫方向及推盤時間等料會有所溝通。
值得留意的是，會德豐及中海外已是跑道區的大地主。中海外更是最早在啟德區「插旗」的發展商，其於2013年奪得1H1及1H2兩幅「港人港地」地皮，並興建成為啟德1號（I）及啟德1號（II）兩2個項目，由2016年開賣至今已近沽清。
取得區內9幅地皮
不過，若要數到整個啟德發展區的大地主，則是會德豐莫屬，除上述的跑道區地皮外，會德豐於區內已有一個已落成項目Oasis Kai Tak，另外又分別從海航手上取得2個項目，分別於2018年3月以約63.6億元購入第1L區1號地盤的興建中項目，又於今年2月以68.89億元取得1L區2號住宅地，2幅用地總樓面面積約97.65萬方呎。換言之，集團於啟德發展區以獨資及合資形式擁有9幅土地。
雖然近期啟德的地價受到市況影響而有所回調，可是啟德位於戰略性位置。近年，啟德發展區陸續有新的交通基建開通，政府及港鐵於今年7月19日宣布沙中線將局部通車，明年首季開通大圍至啟德站，由烏溪沙站至啟德站則改稱「屯馬線一期」。
此外，中國工程院正對粵港澳大灣區廣深港通道建設高速磁浮鐵路先行路段開展工程可行性研究，有消息指，在九龍的磁浮車站或選址在啟德發展區。近年政府大建屯馬線鐵路及6號幹線等基建，連同區內的郵輪碼頭，配合大灣區的鐵路發展，可透過現有交通網絡接通港島及赤角機場，奠定啟德區未來水陸交通樞紐的重要角色。
而為增加啟德與鄰近地區聯繫，以及打造九龍東轉型為另一個核心商業區，政府早於2007年《啟德分區大綱圖》建議一個於啟德發展區內行走的環保連接系統，至2011年初步可行性研究建議發展一條9公里長、共12個車站的高架單軌系統，連接啟德發展區、九龍灣和觀塘商貿區。發展局局長黃偉綸今年6月才稱，土木工程拓展署正就系統作第2階段詳細可行性研究，內容包括擬議系統的覆蓋範圍、走線及車站位置等，惟現階段未有確實推展時間表。故有市場人士認為，配合沙中線通車及東九龍被打造為第二個核心商業區（CBD），啟德發展區的潛力不容小覷。